OPROEP VOOR DEELNAME AAN EEN BEWONERSCOMMISSIE
Zowel Wooninc. als de SHW vinden het belangrijk dat er in elke wijk een bewonerscommissie actief is die als vertegenwoordiging van die wijk met ons kan meedenken en meepraten. Zodat samen zaken aangepakt kunnen worden die van belang zijn. Zoals de aanleg van een speelveld, de herinrichting van een plein, de organisatie van een evenement of het meedenken bij een onderhoudsproject van een complex.
Daarnaast zijn er vaak subsidiemogelijkheden vanuit de gemeente of andere instanties waar bewoners niet van de op hoogte zijn. Wij kunnen hen daarin faciliteren. Wij vinden het immers belangrijk dat bewoners op een prettige manier met elkaar kunnen wonen en van de mogelijkheden weten om burgers in de wijk te laten participeren.
Nog niet alle regio’s beschikken over een bewonerscommissie. Heeft u interesse om zitting te nemen in een nog op te richten bewonerscommissie of wilt u graag meer informatie? Neem dan contact op met Stichting Huurdersplatform Wooninc. E-mail: shwsec@shwplus.nl.
[separator]
VERBETERDE OVERLEGWET VAN KRACHT
1 januari 2009
De Eerste Kamer heeft de vernieuwde Overlegwet aangenomen. Met deze nieuwe wet krijgen huurdersorganisaties aanzienlijk meer rechten. De Woonbond heeft zich jaren lang sterk gemaakt voor verbetering van de in 1998 ingevoerde Overlegwet en is daarom verheugd dat de Eerste Kamer eindelijk zijn fiat heeft gegeven.
De Overlegwet wordt op alle onderdelen verbeterd. Zo krijgen huurdersorganisaties van commerciële verhuurders dezelfde rechten als huurdersorganisaties in de corporatiesector. En er vallen meer verhuurders onder de wet, namelijk alle verhuurders met 25 of meer huurwoningen.
Nieuw in de wet is dat ook bewonerscommissies die de belangen van de huurders van een wooncomplex, wettelijke rechten krijgen. Op het moment dat een verhuurder het plan heeft om een complex te slopen, te renoveren of te verkopen is hij verplicht hierover met de bewoners- commissie te overleggen.
Bij zes nieuwe thema’s krijgen huurdersorganisaties ‘gekwalificeerd adviesrecht’, waaronder fusie, leefbaarheid, herstructurering en wonen en zorg. Belangrijk winstpunt is bovendien dat de verhuurder bij het wijzigen van het servicekostenbeleid de instemming van de huurdersorganisatie nodig heeft. Ook de ‘financieringsparagraaf’ van de Overlegwet is uitgebreid. Alle kosten die huurdersorganisaties maken voor het overleg met de verhuurder moeten voortaan door de verhuurder worden vergoed.
Daaronder valt bijvoorbeeld ook deelname aan cursussen.
Uit het blad Woonbondig van de Woonbond.
[separator]
WIJZIGING BBSH VANWEGE DE OVERLEGWET
11 november 2008
Onlangs is in het Staatsblad 2008 nr. 419 een wijziging van de het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gepubliceerd. De wijziging is een gevolg van de invoering van de nieuwe Wet op het Overleg Huurders Verhuurders (hierna te noemen: ‘Overlegwet’). Zowel de nieuwe Overlegwet als de wijziging van het BBSH gaan in op 1 januari 2009.
Door de wijziging van het BBSH worden een aantal bepalingen over overleg met huurders en hun organisaties overgeheveld naar de nieuwe Overlegwet. Wel krijgen huurdersorganisaties en bewonerscommissies in het BBSH recht op informatie, overleg en advies over jaarstukken, volkshuisvestingsverslag en meerjarenplannen.
Overheveling van BBSH naar Overlegwet
Op 1 januari 2009 wordt de Overlegwet gewijzigd. Dit betekent onder meer dat voor het grootste deel het onderscheid tussen particuliere verhuurders en corporaties vervalt. De positie van huurdersorganisaties van particuliere verhuurders en van woningcorporaties wordt op vrijwel alle onderdelen gelijk getrokken.
Daarom is ook besloten een aantal bepalingen uit het BBSH – soms in aangepaste vorm – over te hevelen naar de Overlegwet. Dit heeft onder meer betrekking op het overleg met bewonerscommissies, en bepaalde onderwerpen van overleg (zoals over leefbaarheid en de huisvesting van ouderen). Hierdoor vervallen de huidige artikelen 17a, 18 en 19 van het BBSH.
Nieuw in BBSH
In de Memorie van Toelichting bij de wijziging van de Overlegwet werd gesteld dat alle bepalingen over het betrekken van bewoners bij het beleid en beheer van de corporatie, van het BBSH naar de Overlegwet zouden gaan. Dit blijkt nu echter niet het geval.
In een aangepast artikel 17 van het BBSH wordt bepaald dat de huurdersorganisaties en de bewonerscommissies van de corporatie recht hebben op informatie, overleg en advies over:
• het overzicht van voorgenomen activiteiten
• de jaarrekening en het jaarverslag
• het volkshuisvestingsverslag
• het overzicht met cijfermatige kerngegevens
• prognoses op volkshuisvestings- en financieel gebied
• meerjarenplannen (zoals meerjarenbegrotingen of investeringsplannen).
Huurderorganisaties en bewonerscommissies krijgen op grond van het BBSH recht op informatie, overleg en advies over deze onderwerpen. Dat betekent dat het geen ‘gekwalificeerd’ adviesrecht is (waarvan de verhuurder alleen gemotiveerd kan afwijken). Dat is immers in de Overlegwet geregeld. Ook geeft het BBSH geen termijn waarbinnen overleg moet plaatsvinden en het advies wordt uitgebracht.
Deze informatie is als CorporatieInformatie verstuurd aan abonnees op deze e-mailnieuwsbrief.
[separator]
EEN GOED FUNCTIONERENDE HUURDERSORGANISATIE
Niet alleen Wooninc, maar ook u moet goed voorbereid op bijeenkomsten komen.
Hierbij hoort bijvoorbeeld zelf agendapunten doorgeven aan Wooninc en op de hoogte zijn van de “Huurderswetten” en de regels die Wooninc. stelt bij het huren van een woning.
Het bestuur van SHW heeft op zich genomen u regelmatig op de hoogte te houden van nuttige informatie voor uw bewonerscommissie. Wij weten dat er in diverse complexen of wijken goed functionerende organisaties zijn op huurdersniveau. Maar dat is niet bij allemaal zo, 60% van de huurders van Wooninc is niet georganiseerd.
Om een goed functionerende bewonerscommissie te worden zult u kennis op moeten doen. Hierbij kunt u denken aan:
• De website van de Rijksoverheid.
• BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector), een brochure die zeker in het bezit van de bestuursleden moet zijn. Verkrijgbaar bij de Woonbond.
• Laat één van de bestuursleden persoonlijk lid worden van de Woonbond. Daarvoor krijgt u per 3 maanden de Huurwijzer en maandelijks Woonbondig. Dit is zeer nuttige informatie.
• Als bestuur moet u in het bezit zijn van een samenwerkingsovereenkomst, dit is de overeenkomst tussen Wooninc en de huurdersorganisatie ( de SHW; in dezen uw vertegenwoordiging). In dit statuut staan uw rechten en plichten, evenals die van Wooninc.
• De Algemene Voorwaarden Woonruimte mag ook niet ontbreken bij uw secretariaat.
• De statuten van uw organisatie. De statuten bepalen hoe uw huurdersvereniging/bewonerscommissie functioneert en ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel.
• Een exemplaar van de Wet op het Overleg Huurders verhuurder (Overlegwet)is ook zeer nuttig.
Kosten voor het volgen van een cursus kunt u declareren bij Wooninc. Wel vroegtijdig aanvragen onder vermelding van de cursus die u wilt volgen.
Mocht u nu denken: “wat moet ik ermee, ik ben maar een vrijwilliger”. Juist daarom moet u bovenstaande documentatie hanteren als u in overleg gaat met Wooninc.
Voorbeeld: In een samenwerkingsovereenkomst, staat in artikel 6. financiële ondersteuning, lid 6.1.
Wooninc. verplicht zich voornoemde bijdragen uiterlijk op 31 januari van het betreffende boekjaar uit te keren. Mocht uw huurdersorganisaties c.q. Bewonerscommissies die bijdrage niet op tijd ontvangen bel dan met Relatiebeheer van Wooninc. Geef dan ook de artikelen op waarin staat dat er voor 31 januari betaald had moeten worden.
Het bestuur van SHW is graag bereid u met raad en daad terzijde te staan. Ook bij het opzetten van een huurdersorganisatie.
[separator]
KLACHTEN EN OVERLAST
2008
Het onderwerp klachten.
Het secretariaat van de SHW wordt soms benaderd door een huurdersorganisatie of door een huurder persoonlijk, met de vraag kunnen jullie wat aan mijn klacht(en) doen. Officieel luidt het antwoord nee. Want in de Statuten van de SHW staat in artikel 2: Doel; “Het behartigen van de belangen van de huurders van woongelegenheden van de stichting Wooninc, gevestigd te Eindhoven, voorzover deze niet het complexniveau betreffen”.
In de samenwerkingsovereenkomst staat het volgende, artikel 2, lid 4; “SHW heeft geen (bemiddelende) rol in de relatie tussen individuele huurdersorganisaties of bewonersorganisaties op complexniveau”.
Maar de SHW laat u niet vallen en wijst u de weg naar een mogelijke oplossing. Wooninc. heeft een “Reglement Klachten Commissie Wooninc”, die voor een ieder te verkrijgen is. Wat is een klacht: klacht over het handelen of nalaten van Wooninc. en personen die namens of in opdracht van Wooninc, werkzaamheden verrichten, waardoor klager geacht kan worden rechtstreeks in zijn belang te zijn getroffen.
Als u de klacht bij Wooninc. meldt moet u datum en tijd van de klacht noteren, de naam vragen van degene die u te woord staat en noteren en vragen wat de verdere procedure is die Wooninc. gaat ondernemen en het antwoord noteren.
Opmerking: u moet uw klacht na bovenstaande te hebben gedaan melden op een klachtenformulier, verkrijgbaar bij Wooninc, of te downloaden als u hier klikt. Maak een kopie van het formulier alvorens u deze naar Wooninc verstuurt.
Het onderwerp overlast.
Als u als huurder geconfronteerd wordt met overlast die veroorzaakt wordt door derden, kunt u de klacht melden bij Wooninc. (de consulent wonen van uw complex). De consulent wonen geeft u het advies om een dossier op te bouwen. Wooninc. neemt contact op met de overlastveroorzaker.
Wat moet u doen om een goed dossier op te bouwen:
Noteer datum en tijd wanneer u overlast ondervindt, ook als het meerdere malen per dag is.
Ga een gesprek met de persoon aan die de overlast veroorzaakt. En noteer datum en tijd.
Benader de wijkbrigadier, bijvoorbeeld bij ernstige geluidsoverlast en pesterijen, noteer datum en tijd, en vraag hem om rapport op te maken, noteer datum en tijd. Vraag wat het volgnummer van het rapport is.
Probeer zoveel mogelijk getuigen zien te krijgen, bijvoorbeeld buurtgenoten, en verzoeken om te tekenen dat ze op de hoogte zijn van de overlast.
Als de overlast blijft voortduren kan Wooninc. de rechter verzoeken om een einde te maken aan de huurovereenkomst. U moet dan wel een ijzersterk dossier hebben en getuigen die willen getuigen bij de rechter. Want niet alleen ú geniet huurbescherming, maar ook degene, die de overlast veroorzaakt.
Stichting Huurdersplatform Wooninc (SHW) hoopt dat u nooit met het bovenstaande geconfronteerd wordt. Mocht dit wel zo zijn, dan weet u welke weg u kunt en moet bewandelen.
[separator]
BESLUIT BEHEER SOCIALE HUURSECTOR (BBSH)
2008
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vormt de juridische basis voor het functioneren van de verhuurders. Het beschrijft op welke terreinen de verhuurders actief mogen zijn en wat de toelatingseisen zijn om een verhuurder (Toegelaten Instelling) te worden. Verder regelt het zaken als het toezicht door de minister en de verplichting tot het opstellen van een jaarrekening een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag.
Wet op het overleg huurders verhuurder
Deze wet wordt ook wel de Overlegwet genoemd en geldt voor alle sociale verhuurders en particuliere verhuurders die 100 of meer woningen bezitten. De wet geeft huurdersorganisaties het recht op overleg met de verhuurder bij belangrijke beleidsbeslissingen over de huurwoningen.
U kunt de tekst van de Overlegwet inzien en downloaden op de site van http://www.overheid.nl en http://www.wetten.nl
In beide wetten staat dat de verhuurder moet praten met de huurders.
Onderscheid voor ons.
SHW overlegt in het kader van corporatiebeleid.
Huurdersorganisaties overleggen in het kader van wijk en buurt.
Wil u overleggen dan hebt u recht op informatie. Dit geldt voor ieder onderdeel van de wet die in dit handboek is beschreven. Met andere woorden zorg dat u let op de rechten die u hebt zoals ze hieronder staan beschreven.
Informatierecht. (R1 Informatierecht)
Als de corporatie afspraken wil veranderen over onderwerpen die onder dit recht vallen, informeert het de huurderbelangenorganisaties zoals SHW en Huurdersorganisaties. Wil u als Huurdersorganisatie ergens over praten binnen het kader van de BBSH of de Overlegwet dan hebt u recht op informatie. De verhuurder is verplicht informatie te verschaffen mits de informatie niet schadelijk is voor de verhuurder.
Gekwalificeerd adviesrecht. (R2 Gekwalificeerd adviesrecht)
Wanneer de corporatie het beleid wil veranderen, moet het de desbetreffende Huurdersorganisatie (SHW of een commissie) om advies vragen. Het beleid wordt niet veranderd tot de huurders een advies hebben gegeven. De corporatie neemt het advies, of een deel daarvan, over.
Het kan echter ook zo zijn dat de corporatie het advies niet overneemt. In dat geval moet de corporatie daar uitleg bij geven. Indien er geen onderbouwde uitleg wordt gegeven kan SHW juridische stappen ondernemen.
Instemmingsrecht. (R3 Instemmingsrecht)
Dit is het meest invloedrijke recht. Besluiten over onderwerpen die hieronder vallen, neemt corporatie pas als er overeenstemming is met SHW, de Huurdersorganisatie en/of huurdersvereniging c.q. huurders. Gaat het om het instemmingsrecht van een huurdersvereniging voor een specifieke wijk of buurt, dan geldt dat 70% van de huurders het eens moet zijn met het besluit, voordat dit doorgevoerd kan worden.
